Arriendo
Contrato de arriendo de vivienda urbana
Un contrato de arriendo claro evita discusiones sobre el canon, los servicios, la garantía, el inventario y la fecha de entrega. En Colombia, el arriendo de vivienda urbana se rige principalmente por la Ley 820 de 2003, que fija derechos y obligaciones mínimas para arrendador y arrendatario.
Con este generador puedes crear un contrato completo en minutos. Incluye datos de las partes, descripción del inmueble, canon, duración, incremento anual, garantía, servicios, inventario y cláusulas adicionales. El documento se genera en tu navegador y puedes guardarlo como PDF.
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Completa los datos. Los campos marcados con * son obligatorios. Si no hay codeudor, deja esos campos vacíos.
Qué debe incluir un contrato de arriendo
Un contrato de vivienda urbana bien armado no necesita cien cláusulas. Necesita que las condiciones esenciales queden claras y que ninguna cláusula contradiga la ley. Como mínimo, revisa estos puntos:
- Partes: nombres completos, cédulas y domicilios de arrendador y arrendatario. Si hay codeudor, también sus datos.
- Inmueble: dirección, ciudad, tipo de inmueble, matrícula inmobiliaria si la tienes y destinación (vivienda urbana).
- Canon: valor mensual, forma y día de pago. Si se pacta incremento, debe seguir el límite legal.
- Duración: fecha de inicio y número de meses. La ley permite pactar el término; si no se estipula, se entiende por un año.
- Garantía: póliza o codeudor solidario. En vivienda urbana no se permiten depósitos en dinero.
- Servicios y administración: quién paga cada concepto y cómo se acredita el pago.
- Inventario y entrega: estado del inmueble, llaves y bienes entregados.
- Obligaciones y terminación: mantenimiento, prohibiciones, preaviso y causales de terminación.
Cláusulas clave según la Ley 820 de 2003
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Estas son las reglas que más conflictos evitan:
Incremento del canon
El canon solo puede aumentar una vez al año y no puede superar el IPC certificado por el DANE para el año anterior. Si el contrato no dice nada, el incremento debe ajustarse a la ley. No es válido pactar aumentos por encima del límite ni aumentos cada seis meses.
Duración y prórroga
El término del contrato es el que acuerden las partes. Si no se estipula, se entiende por un año. Al vencer, el contrato se prorroga en iguales condiciones si las partes cumplieron sus obligaciones y el arrendatario acepta los reajustes autorizados. Los contratos de habitación y los arriendos comerciales pueden tener reglas distintas.
Terminación y preaviso
Si el arrendatario termina el contrato antes del vencimiento, la ley exige un preaviso escrito de al menos tres meses y, salvo causales legales, una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento. Si termina al vencimiento del plazo, basta el preaviso de tres meses, sin indemnización. También existen causales de terminación por incumplimiento. Revisa el texto antes de firmar y no renuncies a derechos que la ley reconoce.
Garantías permitidas
El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales en los contratos de arriendo de vivienda urbana. Para proteger el pago, puedes usar una póliza de arrendamiento o un codeudor solidario, que son garantías personales o de seguro. Revisa las condiciones y no traslades al arrendatario cargas prohibidas.
Cómo llenar el generador paso a paso
- Datos de las partes: escribe nombres y cédulas tal como aparecen en la cédula y en el certificado de existencia del arrendador, si es una empresa.
- Inmueble: usa la dirección completa. Si no tienes la matrícula inmobiliaria, puedes dejarla vacía; no inventes el número.
- Canon: escribe el valor mensual sin puntos ni símbolos. El documento lo formatea automáticamente.
- Duración: indica la fecha de inicio y los meses. El contrato calcula la fecha de terminación.
- Garantía: elige póliza, codeudor o sin garantía. Si eliges codeudor, completa sus datos. No incluyas depósitos en dinero para vivienda urbana.
- Servicios: selecciona la distribución correcta. Si hay administración, escribe el valor si ya lo conoces.
- Cláusulas adicionales: agrega acuerdos específicos, como mascotas, parqueadero, arreglos o muebles. No incluyas cláusulas que contradigan la ley.
Antes de firmar, revisa el documento generado con calma. Si hay un abogado de confianza, pídele una revisión rápida, especialmente si hay codeudor, póliza o cláusulas especiales.
Codeudor o póliza: cuál elegir
| Garantía | Ventaja | Ten en cuenta |
|---|---|---|
| Póliza de arrendamiento | Cubre impagos y daños según el plan | Tiene costo y condiciones; revisa exclusiones. |
| Codeudor solidario | No cuesta dinero al inicio | El codeudor responde con su patrimonio; debe entender lo que firma. |
| Sin garantía | Simplifica la negociación | El arrendador asume más riesgo y puede preferir otro arrendatario. |
No acumules garantías innecesarias. La garantía debe proteger al arrendador sin imponer cargas prohibidas o desproporcionadas al arrendatario. Para vivienda urbana, no uses depósitos en dinero.
Errores comunes al firmar un contrato de arriendo
- Firmar sin inventario ni acta de entrega. Después es difícil probar el estado inicial.
- No definir quién paga administración, servicios o reparaciones.
- Pactar incrementos por encima del IPC o cada menos de un año.
- No revisar si el inmueble tiene hipoteca, embargo o limitaciones.
- Entregar llaves sin dejar constancia por escrito.
- Usar modelos de otros países con normas que no aplican en Colombia.
Si vas a recibir el inmueble, usa también el acta de entrega de inmueble para dejar registro del estado y del inventario.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo necesita autenticación o notaría?
No. La Ley 820 de 2003 permite el contrato por escrito sin autenticación notarial. La firma de las partes y la fecha son suficientes. Si quieres mayor seguridad, puedes usar firma electrónica o autenticación, pero no es obligatoria para el contrato de vivienda urbana.
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
El aumento anual no puede superar el IPC certificado por el DANE para el año anterior. Consulta el dato vigente en la página del DANE y aplícalo solo después de cumplir un año desde el último incremento. Puedes usar nuestra calculadora de aumento de arriendo.
¿Puedo arrendar sin codeudor?
Sí. El codeudor no es obligatorio. Puedes pedir póliza o simplemente evaluar el historial del arrendatario. En vivienda urbana no se permiten depósitos en dinero. Si decides usar codeudor, debe firmar el contrato y entender que responde solidariamente.
¿Puedo pedir depósito por un arriendo de vivienda?
En vivienda urbana, el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales. En lugar de un depósito, puedes evaluar una póliza de arrendamiento o un codeudor solidario. Si alguien te exige un depósito, revisa el caso con un abogado.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
Lo primero es revisar el contrato y las causales de terminación. Puedes cobrar el canon y los intereses pactados, y iniciar el proceso legal correspondiente. No cambies la cerradura ni tomes la justicia por tu cuenta: busca asesoría jurídica.
¿El contrato de arriendo sirve para el subsidio de vivienda o para un banco?
Puede servir como soporte, pero cada entidad tiene requisitos propios. Muchas piden contrato vigente, certificado laboral y extractos bancarios. Revisa con la entidad antes de radicar.
¿Puedo incluir mascotas en el contrato?
Sí. Puedes permitir mascotas con condiciones de cuidado, responsabilidad por daños y normas de convivencia. Evita prohibiciones absolutas si no están justificadas; lo importante es que las reglas sean claras y razonables.